REFORMA LEGAL
OBRAS EM CONDOMÍNIOS: QUAL O JEITO CERTO DE FAZER?
Qualquer obra em unidade
privativa que faça parte de um condomínio implica num projeto de Arquitetura de
Interior e deve respeitar a legislação. Por isso, o arquiteto e urbanista
Robson Quintiliano preparou este informativo sobre o que é mais importante
saber antes de executar uma obra de reforma. O trabalho do arquiteto e
urbanista é indispensável para a criação de uma cidade confortável, segura,
inclusiva e sustentável. Um bom projeto arquitetônico é o ponto de partida de
qualquer obra a ser realizada. As atividades que só podem ser realizadas por
arquitetos e urbanistas estão definidas na Resolução CAU/BR nº 51/2013, entre
elas está o projeto de Arquitetura de Interior.
POR QUE ESTAS ORIENTAÇÕES DEVEM SER RESPEITADAS?
O trabalho do arquiteto e
urbanista é indispensável para a criação de uma cidade sustentável, segura,
inclusiva e confortável. Um bom projeto arquitetônico é o ponto de partida de
qualquer obra a ser realizada. As atividades que só podem ser realizadas por
arquitetos e urbanistas estão definidas na Resolução CAU/BR nº 51/2013, entre
elas está o projeto de Arquitetura de Interior.
QUAL A DIFERENÇA ENTRE REFORMA E MANUTENÇÃO?
Manutenção é a recuperação de
alguma parte da edificação sem que ocorram alterações nas condições existentes,
como, por exemplo, a recolocação de piso solto ou a substituição de uma porta.
Já a reforma é definida como uma alteração nas instalações da edificação
existente, com ou sem mudança de função e com o objetivo de recuperar, melhorar
ou ampliar as condições de uso.
TODA REFORMA PRECISA DE AVAL TÉCNICO PARA SER REALIZADA?
Sim. No caso, do imóvel ainda
estar dentro da garantia, esse aval deve ser dado pela
construtora/incorporadora e pelo projetista. Se a garantia já estiver
ultrapassada, o aval deve ser dado pelo síndico/administradora, através de
laudo assinado por responsável técnico. Vale lembrar que a reforma poderá ser
autorizada ou não, de acordo com a ausência ou presença de risco à edificação.
COMO SABER QUAL É A MANEIRA CORRETA DE EXECUTAR UMA REFORMA?
É preciso consultar a NBR 16.280
DE 2015 uma norma da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) que
estabelece a forma de gestão dos processos, dos projetos, dos projetos, da
execução e da segurança em reformas de imóveis.
Síndico, proprietário e prestadores de serviço: Quais as funções de
cada um dos membros do processo?
Síndico é o responsável legal, cabendo-lhe:
1. Tomar
ciência do plano de reforma.
2. Autorizar
a entrada dos materiais e prestadores.
3. Fiscalizar
as obras e sua conclusão.
4. Arquivar
e manter a guarda dos documentos: Projetos, RRT e declarações.
5. Orientar
os moradores.
6. Zelar
pelo cumprimento das regras no condomínio.
7. Fazer
o recolhimento das taxas de autorização.
8. Fornecer
as informações necessárias aos prestadores de serviços.
Proprietário é o contratante das empresas prestadoras, cabendo-lhe:
1.
Apresentar ao síndico a documentação necessária
para a realização da reforma.
2.
Contratar empresa especializada para elaboração
do projeto.
3.
Contratar empresa capacitada para a realização
da reforma.
4.
Fiscalizar as empresas prestadoras quanto ao
respeito às normas do condomínio.
5.
Contratar a guarda correta dos resíduos da
reforma.
6.
Autorizar a visita do síndico à obra durante seu
andamento.
1. Elaborar
o Projeto de reforma respeitando as especificações da edificação e a legislação
municipal.
2. Elaborar
memorial descritivo e plano de reforma.
3. Elaborar
cronograma de obras.
4. Fazer
a emissão de Registro de Responsabilidade Técnica (RRT).
Empresa capacitada ou pessoa sob a supervisão do Arquiteto é quem
vai executar a obra, cabendo-lhe:
1.
Entrada no condomínio somente com autorização do
síndico.
2.
Iniciar a execução das obras de reforma ou
manutenção após a autorização do síndico.
3.
Executar somente o que estiver especificado no
plano de obras.
4.
Observar e respeitar as regras do condomínio bem
como legalização municipal vigente.
5.
Zelar pela limpeza das áreas comuns.
6.
Realizar a guarda dos resíduos da obra no local
autorizado.
DOCUMENTOS PARA O PLANO DE REFORMA
ü
FORMULÁRIO
DE CONSULTA: Define se a intenção se trata de manutenção ou reforma.
ü
TERMO DE
RESPONSABILIDADE: Instrumento no qual o proprietário assume a observância
das normas da NBR 16.280 de 2015.
ü
PLANO DE
REFORMA: Contém informações sobre a obra fornecidas pelo profissional,
previstas nos Requisitos Gerais (item 5.1) da NBR 16.280/2015, entre eles o
Projeto de Arquitetura de Interior.
ü
FICHA DE
AUTORIZAÇÃO DE ACESSO: Autoriza a entrada de materiais e prestadores
conforme as regras do condomínio.
ü
CRONOGRAMA
DE OBRA: Previsão das etapas da obra e de seus respectivos prazos.
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PROCEDIMENTO PASSO A PASSO PARA FAZER UMA
REFORMA
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RESPONSÁVEL DIRETO
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Identificada a
necessidade de intervenção, consultar o síndico para definição se será
realizada uma reforma ou uma manutenção.
|
Proprietário + Síndico
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Em caso de reforma, solicitar
documentação junto ao condomínio:
1. Contratação
de empresa especializada;
2. Formulários
de reforma preenchidos;
3. Plano
de obra;
4. Memorial
Descritivo;
5. Projeto
de Arquitetura de Interior;
6. Cronograma
de obra;
7. RRT
de projeto, execução de obra, laudo e fiscalização.
|
Proprietário + Empresa
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Devem ser providenciados:
1.
Abertura da pasta de obra;
2.
Liberações e autorizações para a obra;
3.
Determinação de local próprio de
estocagem;
4.
Determinação de local próprio para a
guarda dos resíduos da obra, para futura disposição.
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Síndico + Equipe Técnica
|
|
Após o término da obra:
1.
Vistoria de conclusão;
2.
Emissão do Termo de Conclusão pela empresa
especializada (contratada pelo condômino) e sua entrega ao síndico;
3.
Arquivamento dos documentos por parte do
síndico.
|
Proprietário + Síndico + Empresa
|
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Robson Quintiliano
Arquiteto e Urbanista
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